Los programas de vivienda con fondos de la AFD abrieron el acceso al crédito a mucha gente que antes quedaba afuera. Pero el programa define las condiciones; la aprobación la define el banco.
Esta nota es sobre esa segunda parte: cómo llegar preparado.
Aclaración importante. Canadian Houses es una constructora: no otorgamos ni gestionamos créditos. No tramitamos solicitudes ni intermediamos ante entidades financieras. Lo que sigue es orientación general para que llegues informado a tu banco, y no reemplaza su asesoría.
Por qué dos bancos responden distinto
Es la parte que más confunde y vale entenderla bien.
La AFD no presta directamente. Provee los fondos a bancos, financieras y cooperativas, y cada institución establece su propia política de crédito. Todo el análisis lo hace la entidad intermediaria donde presentas la solicitud.
La consecuencia práctica: con el mismo perfil y el mismo programa, un banco puede aprobarte y otro rechazarte. No es un error del sistema, es cómo está diseñado. Si te dicen no en un lugar, consulta en otro antes de asumir que no calificas.
Los tres filtros
Casi todos los rechazos entran en una de estas tres categorías.
1. Historial crediticio
Es el filtro más duro y el que menos margen de negociación tiene. Los programas piden buen historial, sin deudas en mora ni embargos vigentes.
Lo que conviene hacer: revisa tu situación antes de que la revise el banco. Una mora vieja de un consumo chico, ya olvidada y nunca regularizada formalmente, es la causa de rechazo más frecuente y también la más fácil de arreglar con tiempo. Lo que no se puede es arreglarla el mismo día que presentas la carpeta.
Si aparece algo, regularízalo y pide la constancia de que quedó saldado. No alcanza con haber pagado: tiene que estar registrado.
2. Capacidad de pago
Los programas trabajan con un tope de afectación del ingreso. En el caso de la línea Mi Casa de la AFD, la referencia publicada es una capacidad de pago de hasta el 30 % del ingreso bruto familiar.
Dos consecuencias:
- Si ya tienes otras cuotas —un préstamo personal, una tarjeta con saldo, un crédito de vehículo— eso ocupa parte de ese 30 %. Bajar deuda de consumo antes de postular aumenta el monto al que puedes acceder, a veces bastante.
- El ingreso tiene que ser comprobable. Ingresos reales pero informales son el problema más común de quienes trabajan por cuenta propia.
3. Ingresos comprobables
Los programas piden ingresos permanentes, suficientes y demostrables.
Si eres asalariado, es directo: recibos de sueldo y constancia laboral. Si trabajas por cuenta propia, necesitas construir el respaldo con tiempo: declaraciones tributarias, extractos bancarios con movimiento consistente, facturación. Esto no se arma en un mes.
El grupo solicitante
Un punto que a mucha gente le resuelve el problema del monto: en Che Róga Porã se difundió expresamente que se puede postular en grupo, y no solo en pareja. Pueden hacerlo parejas, hermanos, y madres o padres con sus hijos.
Como los rangos de ingreso se calculan sumando a todos los integrantes del grupo, si sola o solo no llegas al monto que necesitas, sumar a un familiar es una vía real. Vale preguntarlo explícitamente, porque no siempre se ofrece.
El terreno
El crédito financia la vivienda. El terreno normalmente es aparte y se resuelve antes.
Y si ya lo tienes, su documentación pasa a ser parte de tu carpeta: título en regla, mensura sin conflictos, sin deudas municipales. Un lote con papeles desordenados frena una solicitud que por lo demás estaba impecable. Lo que conviene revisar está en comprar terreno en Paraguay: qué revisar antes de firmar.
El presupuesto de obra
El banco va a querer saber tres cosas: qué se construye, en qué lote y por cuánto. Eso significa un presupuesto y un proyecto, no una idea.
Conviene que el presupuesto esté detallado por ítems y que incluya lo que no es obra: aprobación de planos, tasas, honorarios profesionales y conexión de servicios. Un presupuesto incompleto puede alcanzar para la aprobación y quedarte corto en la ejecución, que es el peor de los dos mundos.
Cómo leer y comparar presupuestos está en cómo comparar dos presupuestos de obra sin equivocarte.
La lista
Antes de ir al banco:
- Historial crediticio revisado y, si hacía falta, regularizado con constancia.
- Deuda de consumo reducida en lo posible.
- Ingresos documentados. Si eres cuentapropista, con respaldo de varios meses.
- Cédula vigente.
- Definido si postulas solo o en grupo, y con quién.
- Documentación del terreno en orden.
- Presupuesto de obra detallado.
- Consultas hechas en más de una institución.
- Los tres productos preguntados por nombre: Che Róga Porã, Primera Vivienda y Mi Casa. No son lo mismo y no siempre te los ofrecen todos.
Cómo funciona cada programa está explicado en Che Róga Porã: cómo funciona el crédito para tu primera vivienda.
Del presupuesto sí podemos ayudarte: cuéntanos la zona, la superficie que tienes en mente y si ya tienes el terreno. El resto del camino es entre tu banco y tú.
Imágenes de referencia: obras de Canadian Houses en Chile.